Contratto di locazione: quali sono i diritti e i doveri dell’inquilino?

Nel contratto locazione di un immobile i protagonisti sono il locatore (o proprietario) e il conduttore (l’inquilino). Il primo è colui che concede in locazione l’immobile e il secondo è colui che lo riceve e che lo “conduce”, appunto, in locazione. Vediamo nello specifico quali sono i diritti e i doveri del conduttore.

diritti e doveri dell'inquilino

I diritti del conduttore.

Immobile esente da vizi → Tra i pricipali diritti dell’inquilino c’è quello di ottenere in consegna un immobile in buono stato, cioè privo di vizi tali da ridurre in modo apprezzabile l’uso convenuto.

In base a quanto stabilito nell’articolo 1578 del Codice Civile, se al momento della consegna l’immobile è affetto da vizi che incidono sulla sua idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, a patto che non ne fosse già al corrente o che questi difetti non fossero evidenti.

Il locatore che ha ignorato i vizi e non può provare la sua buona fede è tenuto a risarcire i danni al suo conduttore.

La manutenzione → Altro diritto dell’inquilino è vivere in un immobile costantemente curato dal proprietario. Il locatore infatti deve occuparsi della manutenzione straordinaria, affinché la casa sia idonea all’uso.

La documentazione → Il conduttore ha poi il diritto di ottenere la documentazione degli impianti, tra cui la certificazione di sicurezza e l’attestato di certificazione energetica, e tutte le ricevute di pagamento dei canoni di locazione corrisposti.

Le assemblee condominiali → Se l’immobile si trova in condominio, spetta al conduttore recarsi e partecipare alle assemblee condominiali che hanno all’ordine del giorno i servizi comuni e a quelle in cui ha diritto al voto in quanto riguardano decisioni sulla gestione delle spese di riscaldamento e condizionamento.

Infatti, a differenza delle spese di manutenzione straordinaria, quelle per la manutenzione ordinaria sono di sua competenza, perciò è giusto che possa prendere parte alle assemblee in cui si discute di questi temi.

Le migliorie all’immobile → L’inquilino può intervenire sull’immobile a sue spese al fine di migliorarne le condizioni, a patto che questi cambiamenti non alterino la destinazione d’uso o il decoro del bene. Inoltre deve trattarsi di modifiche che possono essere facilmente rimosse al termine del contratto.

La riduzione del canone → Il conduttore può ottenere una riduzione del canone se, in caso di riparazioni dell’appartamento, i lavori si prolungano per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, oltre i venti giorni.

Chiusura del rapporto di locazione → In caso di fallimento del proprietario, se la casa viene messa all’asta l’inquilino può chiedere di terminare il rapporto di locazione; lo stesso vale in caso di morte del locatore qualora la casa venisse ereditata o venduta.

Successione → Infine, l’inquilino ha il diritto di succedere nel contratto di locazione. Questo significa che è possibile prendere il posto del conduttore nel contratto in varie situazioni, ad esempio in caso di separazione o divorzio all’inquilino succede nel contratto l’altro coniuge, oppure in caso di morte il contratto viene intestato agli eredi.

Per saperne di più su questo argomento, leggi anche il nostro articolo “Subentro nel contratto di locazione: come fare?”.

I doveri del conduttore.

Pagare il canone → L’inquilino è tenuto a far pervenire al locatore il corrispettivo nei termini previsti dal contratto.

L’uso dell’immobile → Una volta presa in consegna la casa, il conduttore deve servirsene per l’uso determinato nel contratto e tollerare le privazioni del godimento di parte del bene nel caso in cui l’immobile avesse bisogno di riparazioni urgenti che non possono essere rinviate al termine del contratto.

La manutenzione ordinaria → Come abbiamo detto, il conduttore ha l’obbligo di sostenere i costi per le spese di manutenzione ordinaria e il dovere di provvedere a piccole riparazioni.

Secondo la legge 392/78 risultano a suo carico tutte le spese inerenti a:

  • consumi: fornitura dell’acqua, del riscaldamento, dell’energia elettrica e del condizionamento dell’aria
  • spurgo delle latrine e dei pozzi neri
  • manutenzione dell’ascensore, servizio di portineria (di solito a carico del conduttore al 90% a meno che le parti non si siano accordate per una percentuale diversa), pulizie scale condominiali
  • eventuali spese all’interno dell’immobile per migliorie.

Per sapere come sono ripartite nel dettaglio le spese tra locatore e conduttore clicca qui e consulta la Tabella oneri accessori.

La restituzione del bene → Il conduttore ha l’obbligo di riconsegnare la cosa al locatore nei tempi stabiliti dal contratto e nello stesso stato in cui l’ha ricevuta, fatto salvo il deterioramento derivante dall’uso del bene, e di rispondere della perdita o del deterioramento avvenuto nel corso della locazione.

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