Bonus acquisto prima casa: quando si perdono le agevolazioni?

Il Bonus prima casa permette di risparmiare cifre importanti sulle imposte legate all’acquisto di un’abitazione.

In quali casi si perde il beneficio?

perdere bonus prima casa

Chi sta per comprare casa deve mettere in conto che dovrà farsi carico anche di alcune imposte che dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un privato o un’impresa, e che l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici prima casa.

Il Bonus prima casa è uno strumento pensato per aiutare tutti coloro che intendono acquistare un immobile residenziale (non appartenente alle categorie catastali A/1, A/8, A/9 in cui rientrano gli immobili di lusso) da utilizzare come abitazione principale, che consiste in imposte ridotte rispetto all’ordinario e in regimi di IVA agevolata.

Con il Bonus prima casa, se il venditore è un privato o un’azienda che vende in esenzione Iva, chi compra deve versare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile; le imposte ipotecaria e catastale si versano nella misura fissa di 50 euro ciascuna.

In questo tipo di compravendita non soggetta a Iva il valore catastale sul quale sarà poi calcolata la tassazione imponibile si determina tramite il meccanismo del prezzo-valore:

Valore catastale “prima casa”= rendita catastale x 1,05 x 110

Se il venditore è un’impresa con vendita soggetta a Iva, l’acquirente è tenuto a versare l’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%; le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro l’una.

Le imposte agevolate sull’acquisto valgono anche per le pertinenze (anche comprate con atto separato da quello di compravendita) purché siano destinate a servizio dell’abitazione principale e rientrino nelle categorie catastali:

  • C/2 magazzini e locali di deposito
  • C/6 rimesse e autorimesse
  • C/7 tettoie chiuse o aperte.

Trattandosi di percentuali applicate a importi elevati, il risparmio è notevole!

Tuttavia l’agevolazione è sottoposta ad una serie di requisiti; se questi non vengono rispettati si decade dal beneficio.

In quali circostanze si perde il Bonus prima casa?

Le cause di decadenza delle agevolazioni fiscali per prima casa possono essere varie e comportano per l’acquirente l’obbligo di versare le imposte “risparmiate”, più gli interessi e una sanzione del 30% all’Agenzia delle Entrate.

Ecco le situazioni da evitare per scongiurare tutto questo.

Le agevolazioni di acquisto prima casa si perdono se:

1.Le dichiarazioni inserite nell’atto di acquisto risultano false.

2.Al momento dell’acquisto davanti al notaio l’acquirente non rende noto nell’atto la dichiarazione di voler adibire l’immobile a prima casa, cosa che deve essere scritta nell’atto notarile.

3.Il proprietario non trasferisce la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto.

Il fatto che il proprietario risieda o lavori stabilmente nel Comune in cui ha acquistato la sua abitazione principale è un requisito importante.

All’atto l’acquirente deve dichiarare espressamente la sua intenzione di spostare qui la residenza nei tempi stabiliti per poter accedere ai benefici.

In riferimento alla causa di decadenza dell’agevolazione per mancato trasferimento della residenza nel termine dei 18 mesi, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che se il termine dei 18 mesi è ancora pendente, l’acquirente che si rende conto di non poter rispettare l’impegno assunto può revocare la dichiarazione formulata nell’atto di acquisto dell’immobile presentando un’istanza di revoca all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato l’atto, chiedendo la riliquidazione dell’imposta.

L’ufficio si occuperà poi di notificare l’avviso di liquidazione all’acquirente che dovrà pagare l’imposta dovuta insieme agli interessi, ma non la sanzione del 30%.

4.Entro un anno dall’acquisto del nuovo immobile comprato coi benefici non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni prima casa.

Infatti chi al momento dell’acquisto risulta già proprietario di un’abitazione ha un anno di tempo per liberarsene.

5.Il proprietario vende o dona l’abitazione prima che sia trascorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non riacquisti un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Se entro 3 anni (a partire dal rogito per la verifica delle dichiarazioni inserite nell’atto di acquisto o dallo scadere dei 18 mesi per quanto riguarda il trasferimento della residenza o, ancora, a decorrere dai 12 mesi per la vendita della vecchia abitazione) l’Agenzia delle Entrate verifica la presenza anche solo di una delle condizioni descritte, emette l’avviso di liquidazione per recuperare le maggiori imposte dovute dal contribuente che ha indebitamente usufruito del Bonus prima casa.

ATTENZIONE! Ricordiamo che, vista la situazione emergenziale dovuta alla diffusione del Covid-19, quest’anno il Governo ha deciso di venire incontro al contribuente che desidera avvalersi del Bonus prima casa.

Per questo con il Decreto liquidità (art.24) ha stabilito una sospensione tra il 23 febbraio e il 31 dicembre 2020 dei termini temporali imposti, che riprendono a decorrere dal 1 gennaio 2021.

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