APE: è sempre obbligatorio per vendere o affittare un immobile?

Tra i documenti di cui devi disporre per vendere o locare un immobile c’è l’APE, l’Attestato di Prestazione Energetica. Vediamo in cosa consiste e in quali casi è obbligatorio allegarlo al contratto.

APE obbligatorio nella vendita e nella locazione

Cos’è l’Attestato di Prestazione Energetica (APE)?

Come abbiamo già detto nel nostro articolo sulle verifiche tecniche da effettuare prima di vendere casa, l’APE è un documento che viene redatto da tecnici competenti (come il geometra, l’architetto o l’ingegnere) in seguito a un sopralluogo e che ha lo scopo di stabilire quali sono i consumi energetici di un immobile.

Infatti l’attestato di prestazione energetica descrive le caratteristiche energetiche di un’unità immobiliare e le dà un punteggio in termini di isolamento e consumo del calore.

Il sistema di classificazione si basa sul livello di efficienza: le classi sono indicate con le prime 7 lettere dell’alfabeto, dove G è la più energivora mentre A è quella che richiede meno energia per alimentarsi, dunque è la migliore.

La validità dell’APE ha una durata massima di 10 anni ma ci sono situazioni specifiche in cui è necessario provvedere al rinnovo del documento, come nel caso di ristrutturazioni, ampliamenti o modifiche sostanziali all’immobile.

APE: quando è obbligatorio?

Ovviamente la qualità delle prestazioni energetiche dell’immobile ne condiziona il prezzo di acquisto o di locazione e rappresenta un elemento al quale chi cerca casa fa molta attenzione, soprattutto negli ultimi anni: informare l’acquirente o l’affittuario sui consumi dell’immobile significa metterlo in condizione di avere un’idea dei costi derivanti dagli eventuali consumi futuri.

Per questo dal 2009 l’APE è obbligatorio per legge in caso di vendita di un immobile e, a partire dal 2010, l’adempimento si è esteso anche ai contratti di locazione.

L’APE nell’annuncio immobiliare.

La classe energetica a cui appartiene l’immobile e l’indice di prestazione energetica globale (Epgl) (dati appunto contenuti nell’APE) devono essere obbligatoriamente indicati su ogni annuncio di vendita effettuato con qualsiasi mezzo (internet, cartellonistica, riviste, ecc).

Questo perché il compratore deve poter verificare la prestazione energetica già al momento della ricerca della nuova abitazione.

Secondo quanto stabilito dal decreto 63/2013, chi non rispetta questo obbligo e pubblicizza un immobile con un annuncio che non riporta i parametri energetici richiesti rischia una sanzione amministrativa che va da un minimo di 500 fino ad un massimo di 3.000 euro.

L’APE nella compravendita immobiliare.

L’acquirente deve essere a conoscenza del certificato sui consumi energetici già in fase di trattativa, dunque è compito del proprietario occuparsi, a sue spese, di far redigere l’APE e mostrarlo al compratore.

Al momento del passaggio di proprietà, l’Attestato viene allegato al contratto di vendita (art. 6 comma 3 del D.Lgs 192/05) e consegnato al nuovo proprietario; nell’atto di vendita viene apposta una specifica clausola con la quale quest’ultimo dichiara di aver ricevuto la documentazione relativa alla prestazione energetica dell’immobile.

Le sanzioni per il proprietario inadempiente vanno dai 3.000 ai 18.000 euro, ma il contratto è valido comunque, anche se l’APE non viene allegato.

L’APE nella locazione.

Chi affitta un immobile ha l’obbligo di redigere l’APE solo se vuole:

  • pubblicare un annuncio commerciale per un edificio residenziale utilizzato più di 4 mesi all’anno,
  • concludere un nuovo contratto di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetto a registrazione.

Infatti non è necessario allegare l’APE al contratto di locazione in caso di affitti di natura transitoria che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno e che, perciò, non hanno obbligo di registrazione.

Sono esonerati dall’adempimento anche quei contratti che non possono considerarsi nuove locazioni, come le proroghe, le cessioni di contratto o il subentro.

I casi in cui l’APE non è obbligatorio.

In base all’art.3 comma 3 del D. Lgs 192/2005, non è obbligatorio allegare l’APE al contratto di vendita o di affitto nei seguenti casi:

  • fabbricati isolati con superficie utile totale inferiore a 50 mq,
  • edifici industriali e artigianali se il loro utilizzo e/o le attività svolte al loro interno non prevedono riscaldamento o climatizzazione,
  • edifici agricoli o rurali non residenziali, privi di impianti di climatizzazione,
  • box, cantine, autorimesse,
  • depositi,
  • luoghi di culto,
  • ruderi e i fabbricati in costruzione per i quali non si disponga dell’agibilità al momento della compravendita.

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