Affitto in nero: cosa rischia il proprietario?

Quando si dà in affitto o in locazione un immobile di proprietà è obbligatorio registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate. Cosa rischia il proprietario che non effettua questo adempimento?

affitto in nero cosa rischia il proprietario

La registrazione del contratto per le locazioni di durata superiore a 30 giorni complessivi, calcolati in un anno solare, è un obbligo stabilito per legge, così come il versamento delle imposte di registro e di bollo commisurate all’importo della locazione.

Purtroppo in Italia è ancora molto diffuso il fenomeno degli affitti in nero, che si verifica quando:

  • proprietario ed inquilino si accordano a voce sulle condizioni della locazione, senza sottoscrivere alcun contratto
  • l’accordo viene redatto per iscritto, ma il contratto non viene registrato
  • il canone pagato mensilmente dall’inquilino è superiore rispetto a quello riportato nel contratto registrato.

Il vantaggio che trae il proprietario di casa che conclude un contratto di affitto verbale, senza scrivere nulla, o comunque non registrato è quello di non pagare le imposte dovute e, di fatto, evadere le tasse sul reddito.

In realtà i rischi a cui si espone sono di gran lunga maggiori dei vantaggi che si possono ricavare da tale situazione, e devono essere valutati con attenzione.

Secondo quanto stabilito all’art. 1 della Legge di Stabilità 2005, il contratto di locazione non registrato è nullo: la registrazione è la prova del fatto che il contratto esiste e, senza di essa, le parti non sono tutelate.

La nullità del contratto rappresenta la conseguenza civilistica della mancata registrazione; a questa si aggiunge l’applicazione delle sanzioni per l’evasione fiscale.

Cosa rischia il proprietario di casa?

La nullità del contratto può essere utilizzata dall’inquilino contro il proprietario. Ciò vuol dire che se l’omessa registrazione è stata voluta solo da quest’ultimo e non è scaturita di comune accordo con l’affittuario, la nullità è “relativa”: il contratto ha valore solo per il locatore e non per l’inquilino. Il primo è tenuto a rispettarlo mentre il secondo può anche disattenderlo.

Questo, ad esempio, significa che l’inquilino:

  • può lasciare l’immobile in qualsiasi momento, senza alcun obbligo di comunicare la disdetta col preavviso previsto dalla legge
  • può smettere di pagare il canone di locazione
  • non può subire né lo sfratto né un decreto ingiuntivo
  • può agire davanti al giudice per far accertare l’esistenza della nullità del contratto con equiparazione del contratto a quelli a canone concordato che, di norma, hanno un prezzo molto più basso.

Invece se l’omessa registrazione è stata voluta di comune accordo dalle parti, il contratto è nullo per entrambe:

→ il locatore potrà agire in giudizio per ottenere il rilascio dell’immobile, occupato senza alcun titolo

→ l’inquilino potrà solo chiedere la restituzione parziale delle somme eccedenti rispetto al canone concordato.

In ogni caso, anche se il proprietario di casa decidesse di correre ai ripari mediante la registrazione tardiva del contratto, così facendo ne sanerebbe la nullità ma non potrebbe in alcun modo recuperare i canoni arretrati non corrisposti dall’inquilino.

Infatti il contratto registrato in ritardo produce tutti gli effetti originari solo a partire dalla data di registrazione e non ha effetto retroattivo.

Tra le conseguenze fiscali dell’affitto in nero per il padrone di casa ci sono le seguenti sanzioni:

  • se il contratto di locazione non è stato registrato e il proprietario non ha dichiarato il canone nella dichiarazione dei redditi dovrà pagare una sanzione dal 120% al 240% delle tasse evase. L’importo minimo della sanzione è di 200 euro ed è dimezzata per l’affitto degli immobili ad uso commerciale;
  • se il proprietario ha dichiarato un canone più basso di quello che realmente percepisce, la sanzione varia dal 180% al 360% dell’imposta evasa.

Non vale la pena correre rischi! Redigere un contratto regolare è la scelta giusta per essere tutelati. Se stai cercando un professionista che ti aiuti a stipulare e registrare in modo corretto il tuo contratto di locazione, contattaci.

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